经济适用住房管理政策解读

以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。
1、已经住满5年的经济适用房
对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
例如：一套面积为90平方米，原购房价格为2600元／平方米的经济适用房，若按现市场3650元／平方米进行出售，则需按3650×90×10%计算，补交32850元的综合地价款。
出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。
2、尚未住满5年的经济适用房
对于尚未住满5年的经济适用房，不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。
出售提醒：以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件的，持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房证明》，到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续，还可再次购买他处的经济适用住房。
以上两种情况的出售人都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房买卖合同、住房转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域房管局办理相关手续。
二手经济适用房如何购买
1、已经住满5年的经济适用房
此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。除正常缴纳1.5%的契税、0.5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。
例：购买一套面积为90平方米，原购房价格为2600元／平方米，现市场售价为3650元／平方米的已购经济适用房，其总购房款为3650×90＝328500元，除购房款外，购房人还需缴纳328500×1.5%＝4927.5元的契税，以及328500×0.0005＝164.25元的印花税。
2、尚未住满5年的经济适用房
购买此类已购经济适用房的客户，首先必须具备北京市常住户口，其次购买者家庭年收入应在人民币6万元以下。符合此条件的购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。
若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。即：若购房人经相关部门核定职业、职位等购买标准后，只具备购买最高4000元／平方米，面积在70平方米以内经济适用房的资格，就意味着购房人只能购买最高28万元的经济适用房。若其想购买一套面积为120平方米，原购房价格为2600元／平方米，现尚未住满5年的已购经济适用房，其购房总价为2600×120＝312000元，超过了所审核的28万元的购房标准，那超出部分则需补交10%的综合地价款，即补交(312000-280000)×10%＝3200元的综合地价款后才可购买此套房屋，并且此房屋仍为经济适用房，下次出售仍参照经济适用房标准执行。
购买人凭补交10%的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。
投资收益计算
例如：一套面积为90平方米，原购房价格为2600元／平方米的经济适用房，若按现市场3650元／平方米进行出售，则其投资收益率为：
（附表1：一次性付款投资收益计算表）
收支项目 具体明细  数额
出售收入 出售价×面积  3650×90=328500
出售费用 综合地价款（成交价×10%） 328500×10%=32850
 印花税（成交价×0.5‰） 328500×0.5‰=164.25
 中介费（成交价×1.5%） 328500×1.5%=4927.5
 中保权证代办费  1500
购房成本 购买价×面积  2600×90=234000
 装修费（购房总价×15%）  35100
净收益 收入－费用－成本  19958.25
投资收益 净收益／购房成本  7.42%
（附表2：贷款购房投资收益计算表）
收支项目 具体明细  数额
出售收入 出售价×面积  3650×90=328500
出售费用 综合地价款（成交价×10%） 328500×10%=32850
 印花税（成交价×0.5‰） 328500×0.5‰=164.25
 中介费（成交价×1.5%） 328500×1.5%=4927.5
 中保权证代办费  1500
 转按揭费  3500
购房成本 购买价×面积×20%  2600×90×20%=46800
 5年贷款本金  30116.7
 5年贷款利息  45946.5
 装修费（购房总价×15%） 35100
净收益 收入－费用－成本  16458.25
投资收益 净收益／购房成本  10.42%