离婚了 房产该如何分割？

只要存在婚姻关系，就必然存在夫妻间的财产法律关系。在家庭财产当中，房产本身价值较高，兼具解决居住问题的功能，又具有升值的潜力，所以房屋往往成为离婚诉讼当事人财产分割争议的焦点。
　　婚前个人购置的房产，婚后交了部分房款取得房产证，房屋如何定性及分割？
　　案例：侯先生与李女士于1999年12月1日登记结婚。1996年侯先生付了首付款20万元，以按揭的方式购买了某小区商品房一套，结婚前，侯先生又陆续偿还了银行贷款30万元。婚后，双方共同偿还了银行贷款10万元。2006年10月，侯先生取得了房屋的产权证，登记所有权人为侯先生。后双方因生活琐事产生矛盾，2006的11月侯先生将李女士诉至法院，要求与李女士离婚，侯先生主张房屋系其婚前个人财产，李女士主张房屋夫妻共同财产。
　　法官分析：本案是一起比较典型的涉及分配房产的离婚纠纷。我国婚姻法第17条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第三项规定的除外；（五）其他应当共同所有的财产”。
　　一般情况下，判断是否为夫妻共同财产应当以财产取得时间为标准，如果财产是在结婚证颁发日期之后取得，就属于夫妻共同财产，反之则属于个人婚前财产。本案所涉房屋在婚后取得，属于夫妻共同财产。
　　房产的性质确定了，那么如何分割呢？侯先生婚前所交的50万元房款就平白无故的属于夫妻共同财产了吗？房产分配通常有两种方法，一是经济补偿法，经相关机构评估，确定房产的市场价格，将房产确定为一方所有，由取得房屋产权的一方给予另一方经济补偿。未取得房屋产权的一方在一定的时间里难以找到另外的住处，可以依双方协商或法院的调解或判决，由取得房屋方允许其暂时居住，暂住方在该期限内原则上要交纳与房屋租金相当的使用费及其他必要的费用。暂住期限一般不超过2年；二是共同居住法，即双方均无其他住房，且经济困难无力购买其他房屋，可以由双方各自居住一间，客厅、厨房、卫生间、走廊等由双方共同使用。
　　关于侯先生婚前已交的50万元，该50万元并非婚后取得，尽管房屋是夫妻共同财产，但不能否定50万元系婚前财产的性质，也就是夫妻共同财产中包含一方婚前财产份额，在分配这种性质比较特殊的夫妻共同财产时，应当先将一方的婚前财产析出，然后分配夫妻共同财产部分。
　　本案判决结果：经相关部门评估，该房屋现值为100万元，法院判决房屋归侯先生所有，扣除侯先生婚前个人财产50万元的部分属于夫妻共同财产，侯先生应给付李女士财产折价款25万元。
　　相关规定：《婚姻法》第18条规定，“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第19条规定，“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”。
　　由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋是否应当认定为夫妻共同财产？
　　案例：韩先生与王女士于1995年登记结婚。1982年，韩先生所在单位分配给韩先生二居室一套，承租人为韩先生。2000年，单位将房屋出售给个人，韩先生与王女士交纳购房款3万元取得了房屋的产权证，登记所有权人为韩先生。2005年，韩先生与王女士发生矛盾，韩先生将王女士诉至法院要求离婚，并主张房屋系其单位分配，应为其婚前个人财产。法官分析：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第19条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。因韩先生与王女士用3万元夫妻共同财产，购买房屋产权，故该房屋应为夫妻共同财产。
　　本案判决结果：根据房屋的来源、性质，房屋归韩先生所有，韩先生给付王女士相应的财产折价款。一方为被拆迁安置人口的，房屋是婚姻关系存续期间取得，房屋是夫妻共同财产吗？
　　案例：周先生与张女士于1995年登记结婚。1991年，周先生承租宣武区菜户营地区公房一间，周先生与张女士婚后一直在此居住。2004年，该地区拆迁，周先生与某房地产公司签订拆迁货币补偿协议，被拆迁人只有周先生一人，得到拆迁补偿款共计40万元。当年，周先生使用拆迁款在丰台区购买二居室一套，登记所有权人为周先生。年底，张女士使用拆迁款在大兴区购买使用权房屋一套，承租人为张女士。后双方发生矛盾，到法院要求离婚，周先生主张二套房屋均应归其所有。
法官分析：拆迁安置房的处理分两种情况，对于双方均是被拆迁安置人口的，该房屋为夫妻的共同财产。对于仅有一方为被拆迁安置人口的，判断是否为夫妻共同财产还应当以财产取得时间为标准，只要该房屋是在婚姻关系存续期间取得的，就应当作为夫妻共同财产。但在分割时应适当考虑房屋的来源，一般将所有权判归被拆迁安置人，但应当给对方相应的经济补偿。尽管被拆迁房屋系周先生的婚前个人财产，鉴于拆迁款系婚后取得，双方所购买的房屋亦在婚后取得，故二套房屋均为夫妻共同财产。本案判决结果：经评估，丰台区的二居室现值40万元，大兴区的使用权房屋现值20万元，法院判决丰台区的二居室归周先生所有，大兴区的使用权房屋归张女士承租，周先生给付张女士折价款10万元。
　　相关规定：《婚姻法》解释（二）第21条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，应当根据实际情况判决由当事人使用。”房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。